Конспект лекцій з дисципліни \"Потенціал підприємства: Формування та оцінювання\" для спеціальності 050100 „Економіка підприємства\" icon

Конспект лекцій з дисципліни "Потенціал підприємства: Формування та оцінювання" для спеціальності 050100 „Економіка підприємства"

Реклама:



НазваниеКонспект лекцій з дисципліни "Потенціал підприємства: Формування та оцінювання" для спеціальності 050100 „Економіка підприємства"
страница4/7
Дата конвертации20.12.2012
Размер1.45 Mb.
ТипКонспект
источник
1   2   3   4   5   6   7

^ Поняття вартості та її модифікації.


Вартість – це грошовий еквівалент цінності об’єкта, який покупець готовий обміняти на право власності на цей об’єкт.

Оскільки уявлення про цінність об’єкта залежить від конкретних інтересів покупця, то оцінювачу доводиться визначати різні види вартості.

^ Вартість поділяється на дві широкі категорії: вартість в обміні вартість у користуванні.

Вартість в обміні – це ціна, яка переважає на вільному, відкритому конкурентному ринку. Вона визначається на основі рівноваги між реальними економічними факторами, тому її називають об’єктивною вартістю.

Найбільш поширеною формою об’єктивної вартості є ринкова вартість - найвища грошова сума (ціна), за яку передається майно (титул власності) в результаті комерційної угоди між добровільним покупцем і продавцем на дійсну дату оцінки за дотримання таких умов:

    • відкритості та конкурентоспроможності ринку, на якому вільно взаємодіє достатня кількість контрагентів, пов’язаних з продажем і купівлею аналогічних об’єктів власності;

    • покупець і продавець оцінюваної власності точно проінформовані про основні характеристики нерухомості та стан ринку, діють розважливо, зі знанням справи і без примусу;

    • термін експозиції об’єкта власності на ринку має бути достатнім для залучення необхідної кількості потенційних покупців, які утворюють даний сегмент ринку.

Згідно Національного Стандарту 1:

„Ринкова вартість – вартість, за яку можливе відчуження об’єкта оцінки на ринку подібного майна на дату оцінки за угодою, укладеною між покупцем та продавцем, після проведення відповідного маркетингу за умови, що кожна зі сторін діяла зі знанням справи, розсудливо і без примусу”.

Ринкова вартість як ідеальний стандарт не завжди може бути досяжною, тому реальна ринкова ціна угоди часто суттєво відрізняється від ринкової вартості.

У деяких випадках ринкова вартість може бути негативною величиною. Наприклад, це може бути у випадку оцінки застарілих об’єктів нерухомості, сума витрат та знос яких перевищує вартість земельної ділянки, або у випадку оцінки екологічно несприятливих об’єктів.

Особливим випадком застосування як бази оцінки є ринкова вартість об’єкта за умови існуючого використання, тобто за припущення, що дальше використання об’єкта відбуватиметься в той самий спосіб, що і на дату оцінки (споживча вартість)

Спеціальна вартість – сума ринкової вартості та надбавки до неї, яка формується за наявності нетипової мотивації або особливої зацікавленості потенційного покупця (користувача) в об’єкті оцінки.

З урахуванням міри ринкової вартості об’єкта виокремлюють неринкову вартість і неринкову нормативно-розрахункову вартість, які формуються на основі методик і нормативів, затверджених відповідними державними установами (наприклад, за нарахування податків, страхових внесків, мита та ін.).

Згідно Національного стандарту №1, утому випадку, коли не виконується хоча б одна з умов для визначення ринкової вартості, базою оцінки виступають неринкові види вартості: вартість заміщення, відтворення, залишкова вартість заміщення (відтворення), споживча вартість, вартість ліквідації

Ліквідаційна вартість – це грошова сума, яку реально можна отримати від продажу оцінюваної власності, коли бракує часу для проведення адекватного маркетингу і визначення її ринкової вартості.

Заставна вартість – це оцінка за ринковою вартістю майна (майнових прав), що передаються як гарантія забезпечення боргових чи інших зобов’язань.

Страхова вартість – базується на вартості заміщення (відтворення) об’єкта оцінки в цілому чи окремих його елементів, найбільш піддатливих до руйнування (знищення). На основі страхової вартості визначаються страхові суми, страхові виплати та відсотки.

Орендна вартість – розрахункова величина вартості об’єкта оцінки, яка використовується для визначення нормативу орендної плати. За базу орендної вартості беруть переважно ринкову вартість об’єкта нерухомості за умови дальшого його використання в такий самий спосіб, що і на дату оцінки.

^ Вартість у користуванні – це міра цінності власності окремого користувача або групи користувачів, що є складовою діючого підприємства без урахування найбільш ефективного її використання і величини грошового еквівалента від можливого продажу. Оскільки вартість власності в користуванні задовольняє потреби конкретного користувача, то її часто називають суб’єктивною вартістю.

Найбільш поширеним проявом вартості у користуванні є інвестиційна вартість - вартість об’єкта нерухомості, визначену за конкретних умов, мети та результативності інвестування.

Балансова вартість – відображена в бухгалтерській звітності первинна вартість активів, проіндексована на дату останньої переоцінки і зменшена на суму амортизаційних відрахувань.

Податкова вартість – вартість, розрахована згідно з порядком, визначеним законодавством про оподаткування власності.

Вартість заміщення – сукупність витрат у поточних ринкових цінах на створення нового функціонального аналога, який має еквівалентну з оцінюваним об’єктом корисність.

Вартість відтворення – сукупність витрат на створення точної копії об’єкта оцінки з урахуванням існуючих ринкових цін на дату оцінки.

Залишкова вартість заміщення – сумарна величина ринкової вартості земельної ділянки за її дальшого такого самого використання та вартості заміщення розташованих на ділянці будинків і споруд з урахуванням усіх видів їх зносу (знецінення). Цей різновид вартості заміщення використовується як база оцінки об’єктів нерухомості спеціального призначення, які не мають ринкового попиту.

Утилізаційна вартість – грошовий еквівалент, який розраховують отримати від продажу вибулих матеріальних активів чи її складових для альтернативного використання. Цю вартість також називають остаточною ліквідаційною вартістю.

Скрапова вартість – вторинна вартість сукупності матеріалів, яку можна отримати у разі розбирання (ліквідації) об’єкта оцінки.

Митна вартість – еквівалент вартості імпортованих об’єктів, що використовується для розрахунків мита, зборів та інших митних і пов’язаних з ними платежів.

Поняття справедливої вартості у вітчизняній практиці зявилось у 2000 році у зв’язку з вступом у дію Закону України „Про бухгалтерський облік і звітність в Україні” від 16.07.99 року №996 і введенням Національних Положень (Стандартів) бухгалтерського обліку(П(С)БУ),.

Згідно з П(С)БУ, справедлива вартість – це сума, за якою може бути здійснений обмін активу, або оплата зобов’язань у результаті операцій між обізнаними, зацікавленими та незалежними сторонами.

В даний час відповідно до вимог стандартів складання фінансової звітності необхідно визначати справедливу вартість основних засобів, нематеріальних активів і запасів для одержання достовірної й об’єктивної інформації в процесі їх оцінки та переоцінки.

Справедлива вартість залежно від об’єктів її визначення, як правило, може дорівнювати ринковій вартості (якщо вона задовольняє вимогам визначення ринкової вартості і може бути визначена в порядку, встановленому Національними стандартами), залишковій вартості заміщення (відтворення) (якщо мова йде про оцінку спеціалізованого майна, майна спеціального призначення або спеціальної конструкції)

Кожен із перелічених видів вартості чи то в обміні, чи то в користуванні має певну галузь застосування та обмеження. Вибір тієї чи іншої модифікації вартості залежить від особливостей об’єкта, поставленої мети та порядку оцінки.


  1. ^ Принципи та основні етапи оцінки потенціалу підприємства.


Теоретико - методологічною базою оцінки ринкової вартості потенціалу підприємства є сукупність взаємозв’язаних принципів, в основу формування яких покладено багаторічний досвід зарубіжних експертів-оцінювачів і вітчизняну практику оцінювання майнових комплексів промислових підприємств.

Загальновживана класифікація принципів оцінки виокремлює такі їх групи:

  1. принципи, які базуються на уявленнях користувача:

Принцип корисності базується на постулаті, що будь-яке підприємство має вартість, якщо воно корисне потенційному власнику для реалізації певної економічної функції протягом певного періоду.

Принцип заміщення передбачає, що максимальна ринкова вартість підприємства визначається найменшою вартістю іншого підприємства з еквівалентною корисністю. Інакше кажучи, покупець не сплатить за підприємство (нерухоме майно) суму більшу, ніж мінімальна ціна іншого об’єкта з адекватною корисністю.

Принцип очікування ґрунтується на тому, що вартість підприємства, котре оцінюється, визначається розміром чистого доходу, який очікує покупець від володіння (комерційного використання) ним з урахуванням можливого чистого доходу від його перепродажу.

^ 2.принципи, які пов’язані із землею, будинками і спорудами:

Залишкова продуктивність. Згідно з економічною теорією земля має вартість або взагалі яку-небудь цінність тільки тоді, коли є залишок чистого доходу після компенсації всіх інших факторів виробництва. Цей механізм розподілу доходу пов’язаний з тим, що земля фізично нерухома, і щоб розпочати будь-яку економічну діяльність, до неї слід приєднати працю, капітал і підприємницький менеджмент. Саме ці доходоутворювальні фактори компенсуються першочергово, а залишок доходу виплачується власникові землі як рента.

Внесок. Сутність цього принципу полягає в тому, що додаткові вкладення капіталу в будь-яку складову потенціалу підприємства ефективні лише тоді, коли вони підвищують його ринкову вартість. Величина внеску визначається як різниця між зміненою вартістю й витратами, які зумовили цю зміну. Внесок, який не забезпечує приросту вартості потенціалу підприємства, є зайвим „поліпшенням”.

Віддача. Даний принцип означає, що в міру додавання ресурсів до основних складових потенціалу підприємства чистий прибуток має тенденцію до зростання, але тільки до певного моменту (певної межі). Після цього темпи зростання дохідності починають уповільнюватися аж доти, доки приріст результативності не стане меншим за приріст витрат на додаткові ресурси.

Збалансованість (пропорційність). Згідно з цим принципом усі елементи ресурсно-виробничого й управлінського потенціалу підприємства повинні мати збалансовану внутрішню й загальну структуру. Постійне підтримування необхідної пропорційності між розвитком складових потенціалу забезпечує максимальну прибутковість функціонування підприємства та найвищу його вартість.

Оптимальний розмір (величина). Вимоги цього принципу стосуються кожного фактора виробництва – землі, будівель і споруд, технічного оснащення, персоналу, які разом дають можливість створити економічно обґрунтований (оптимальний) розмір потенціалу підприємства та отримати від нього максимальний прибуток відповідно до ринкової кон’юнктури в даному районі.

Поділ і поєднання прав власності. Система майнових прав України, передбачена Цивільним кодексом, дозволяє поділяти та продавати окремо майнові права на власність. останні згідно з теорією пакета (пучка) прав розглядаються як складові, які разом уособлюють усі визнані законом майнові права. Сутність принципу економічного розділення полягає в тому, що майнові права слід поділяти та поєднувати таким чином, щоб збільшувати загальну вартість об’єкта власності. Спираючись на досвід, можна виокремити характерні ознаки, а для кожної з них – види поділу прав власності.

Поділ майнових прав за наступними ознаками поділу:

    • фізичний поділ – право на користування повітряним простором, земелею, надрами;

    • строкове володіння – різні види оренди, довірче володіння, майбутні майнові права

    • права користування – обмежене право користування майном, ліцензії, обмеження на використання майна;

    • майнові права – спільна оренда, партнерство, траст, корпорація, опціон, контракт з погодженими умовами продажу;

    • права кредитора вступати у володіння – закладні, застави, участь у капіталі та інші.

3.принципи, які пов’язані з ринковим середовищем:

Залежність. Вартість потенціалу підприємства формується під впливом множини різноманітних факторів, серед яких особливу роль відіграє його місцезнаходження. Якість останнього визначається, насамперед, відповідністю фізичних параметрів земельної ділянки підприємства регіональній системі землекористування та його віддаленістю від ринкової інфраструктури. Разом ці дві важливі характеристики становлять Стус, чи економічне місцеположення підприємства. Зміни в системі землекористування або в економічному середовищі підприємства згідно з принципом залежності можуть справляти як позитивний, так і негативний вплив на його вартість. У свою чергу, вартість підприємства чи іншого об’єкта нерухомості сама впливає на величину вартості об’єктів нерухомості та підприємств, що їх розміщено в даному регіоні.

Відповідність. За інших однакових умов потенціал підприємства, яке найвищою мірою відповідає містобудівним, екологічним, ринковим та іншим стандартним нормам і загальнопоширеним тенденціям землекористування, має найвищу вартість.

Попит і пропонування. На вартість потенціалу підприємства великий вплив справляє співвідношення між попитом і пропонуванням. Коли останні збалансовані, а потенціал підприємства використовується якнайліпше і найефективніше, ринкова ціна підприємства, як правило, відображує вартість (витрати) його створення. Якщо на ринку існує надлишок пропонування чи недостатній попит, то рівень цін на підприємства знижується. Вищий рівень ринкових цін проти вартості будівництва стимулює введення в дію нових виробничих об’єктів доти, доки не настає цінова рівновага.

Конкуренція. Сутність даного принципу полягає в тому що ціни на об’єкти оцінювання складаються під впливом постійного суперництва між суб’єктами ринку, які прагнуть отримувати максимальні прибутки. Це вирівнює дохідність інвестицій у різних сегментах конкурентного ринку і дає можливість об’єктивно визначити ринкову вартість підприємств. Принцип конкуренції також застерігає від урахування надприбутків за оцінювання підприємств-монополістів, бо це створює їхню ринкову вартість.

Змінювання. Цей принцип передбачає під час оцінювання вартості потенціалу підприємства та його складових урахування можливих змін їх функціонування внаслідок трансформації економічних, соціальних і юридичних умов, а також впливу регіональних і локальних факторів. Динамізм зовнішнього середовища і внутрішньовиробничих змін потребує точного визначення дати проведення кожної оцінки вартості потенціалу підприємства. Фіксована дата оцінки відображає макроекономічну ситуацію, особливості місцевого ринку нерухомості, а також стан об’єкта оцінки, що склалися на даний момент і зумовили саме таку його ринкову вартість.

4.принципи найліпшого і найефективнішого використання.

Даний принцип є синтезуючим принципом оцінки вартості потенціалу підприємства. Як системоутворювальний елемент він інтегрує загальний вплив усіх раніше названих принципів і означає, що з можливих варіантів використання потенціалу підприємства буде вибрано той, за якого найповніше реалізуються функціональні можливості всіх складових потенціалу і забезпечується їх максимальна результативність. Найліпше і найефективніше використання дає вихідну концептуальну модель для аналізу різних факторів, котрі впливають на вартість об’єкта оцінювання і забезпечують використання законодавчо незаборонене, фізично здійснюване, фінансово обґрунтоване і таке, що реалізує найбільшу вартість (дохідність) об’єкта оцінки.


Механізм процесу оцінки, відповідно до Закону України „Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні” від 12 липня 2001 року, регламентується Національним Стандартом №1 „Загальні засади оцінки майна і майнових прав”, затвердженому постановою Кабінету Міністрів України від 10.09.2003 року №1440 і включає наступні процедури:

1. Підготовчий етап ( попереднє ознайомлення з об’єктом оцінки, характерними умовами угоди, для укладання якої здійснюється оцінка, визначення бази оцінки, надання замовнику пропозицій із приводу істотних умов договору на проведення оцінки).

2. Укладення договору на проведення оцінки.

3. Ознайомлення з об’єктом оцінки, збирання та опрацювання вихідних даних та іншої інформації, необхідної для проведення оцінки.

4. Ідентифікація об’єкта оцінки та пов’язаних з ним прав, аналіз можливих обмежень та застережень, які можуть супроводжувати процедуру проведення оцінки та використання її результатів.

5. Вибір необхідних методичних підходів, методів та оціночних процедур, що найбільш повно відповідають меті оцінки та обраній базі, визначеними у договорі на проведення оцінки, та їх застосування.

6. Узгодження результатів оцінки, отриманих із застосуванням різних методичних підходів.

7. Складання звіту про оцінку майна та висновку про вартість об’єкта оцінки на дату оцінки.

8. Доопрацювання (актуалізація) звіту та висновку про вартість об’єкта оцінки на нову дату (у разі потреби).


Тема 5. Методичні підходи до оцінки потенціалу підприємства


  1. Методологія визначення вартості потенціалу підприємства.

  2. Витратна концепція оцінки потенціалу підприємства.

  3. Порівняльний підхід до оцінки потенціалу підприємства.

  4. Результатна оцінка потенціалу підприємства.

  5. Порівняльна характеристика різних методологій оцінки потенціалу підприємства.


1. Методологія визначення вартості потенціалу підприємства.


Будь-яку вартість можна розглядати з позицій колишніх, сучасних та майбутніх результатів з урахуванням того, що розширене відтворення можливе тільки тоді, коли в грошовому еквіваленті отримані результати покривають понесені для їх досягнення витрати.

Стисло економічну суть трьох указаних підходів до оцінки майна підприємства, з огляду на необхідність врахування можливостей його ефективного використання, можна пояснити так:

  • витратний (майновий) – визначає вартість об’єкта за сумою витрат на його створення та використання

  • порівняльний (ринковий) – визначає вартість на базі зіставлення з аналогами, що вже були об’єктами ринкових угод

  • результатний (дохідний) – оцінює вартість об’єкта на засаді величини чистого потоку позитивних результатів від його використання.

Загальну класифікацію можливих методів вартісної оцінки земельно-майнового комплексу підприємства та окремих його компонентів, що можуть бути використані для оцінки відповідних можливостей підприємства наведено на рис.1

Слід зазначити, що кожен з указаних підходів реалізується з допомогою специфічних методик, які залежать від об’єкта оцінки.


^ Витратні методи

Порівняльні методи

Результатні методи

Метод порівняльної одиниці


Метод парних продаж

Метод капіталізації доходу

Метод поділу за компонентами


Метод статистичних коригувань

Метод дисконтування грошових потоків

Метод кількісної діагностики


Експертні методи порівняння

Метод залишкового доходу

Метод обліку витрат на інфраструктуру


Методи мультиплікаторів порівняння

Метод заміщення


Метод індексації даних проектно-кошторисної документації

Вартість підприємства та втіленого в ньому потенціалу

Рис. 1. Загальна класифікація методів оцінки підприємства та його потенціалу.



  1. ^ Витратна концепція оцінки потенціалу підприємства.



Витратний підхід базується на постулаті, що потенційний власник – користувач не погодиться витратити на формування та реалізацію власних внутрішніх чи зовнішніх можливостей більше, ніж вартість очікуваного фінансово-майнового результату. Таким чином, методи цієї групи передбачають ресурсну оцінку всіх складових цілісного земельно-майнового та соціально-організаційного комплексу підприємства на підставі обліку всіх витрат, необхідних для його відтворення (заміщення) на конкретну дату в робочому стані.

У найзагальнішому вигляді логіка методів витратного підходу така:

Витрати на створення об’єкта

  • витрати на побудову (купівлю) об’єктів нерухомості

  • витрати на купівлю машин та обладнання

  • витрати на персонал

  • витрати на створення (купівлю) нематеріальних активів

  • витрати на організацію бізнес-процесів.

+ Прибуток продавця (мінімально необхідний прибуток; нормативний прибуток; надзвичайний прибуток; відрахування з прибутку)

- Сума нагромадженого зносу (фізичний знос; функціональне старіння; зовнішнє (економічне) старіння; технологічне старіння)

Найбільш специфічним елементом витратних методів оцінки потенціалу є різновиди кошторисів, які складаються з метою визначення повних витрат на той чи інший компонент земельно-майнової та соціально-організаційної системи підприємства. Базою для складання кошторисів служить проектна документація, установлені нормативи витрат, робочі креслення, договори на придбання чи виконання робіт тощо.

Традиційно виділяють три рівні кошторисів:

  1. локальні кошториси – документи, які фіксують повні витрати (незалежно відносять їх на собівартість чи ні) на виконання окремих робіт, проведення окремих комерційних угод, купівлю та монтаж певних об’єктів.

  2. об’єктні кошториси – зведені документи, які акумулюють інформацію локальних кошторисів у розрізі цілісних об’єктів.

  3. зведені кошториси – це загальні звіти про суму повних витрат на створення (використання), які включають дані об’єктних кошторисів та дають змогу оцінити суму витрат у цілому по підприємству.

Для складання кошторисів усіх рівнів використовують такі методи визначення витрат:

  1. ресурсний метод – розрахунок окремих елементів кошторису, що необхідні для реалізації управлінського рішення, через облік витрат у поточних чи прогнозних цінах і тарифах.

  2. ресурсно-індексний метод – поєднання ресурсного методу з системою вартісних індексів, які використовуються виробником чи будівельником об’єкта. Індекси вартості - це відношення поточних (прогнозних) вартісних характеристик об’єкта до базових аналогів-ресурсів.

  3. базисно-індексний метод – перерахунок витрат, понесених власником у різні часові терміни реалізації проектного рішення, з базового до поточного рівня за допомогою коригувальних коефіцієнтів

  4. базисно-компенсаційний метод –облік окремих елементів кошторису та визначення додаткових витрат на компенсацію їх змін під впливом цінових (тарифних) факторів.

  5. метод аналогових об’єктів передбачає наявність значної бази даних щодо реалізованих проектів та їх кошторисів, а також потребує визначення причин та розміру відхилень планових значень від фактичних протягом порівнянного проміжку часу.

Визначивши на підставі кошторисів суму витрат на створення об’єкта оцінки, слід оцінити суму нагромадженого зносу різних видів, кожен з яких можна або усунути, або ні. традиційно виділяють наступні види зносу:

  • фізичний – рівень фізичного руйнування об’єкта (утрата ним первинних техніко-експлуатаційних характеристик), зумовлений руйнуванням робочих частин, основних конструкцій та матеріалів у процесі господарського використання під впливом природних та антропогенних факторів. Для оцінки суми знецінення вартості об’єкта від фізичного зносу використовують нормативний метод, вартісний метод, метод економічного життєвого терміну.

  • функціональне старіння – невідповідність габаритів, функціонального призначення, технічного рівня об’єкта сучасним вимогам відповідно до його реального чи прогнозованого способу використання. Рівень функціонального старіння об’єкта визначають методом капіталізації надлишкових експлуатаційних витрат чи методом капіталізації втрат у орендній платі.

  • технологічне старіння – наслідок науково-технічного прогресу в різних сферах, який забезпечує створення нових, прогресивніших, дешевших та економічних аналогічних об’єктів, що виявляється у знеціненні пов’язаної з ними техніки.

  • зовнішнє (економічне) старіння (знецінення) зумовлене зовнішніми негативними ринковими чинниками: зміни попиту та пропонування, сприятливі умови фінансування аналогічних проектів тощо. Для оцінки зовнішнього зносу використовують метод капіталізації втрат в орендній платі, метод парного продажу, метод економічного життєвого терміну.

Насамкінець варто зазначити, що на сучасному етапі нерозвиненості національних ринків та недоступності інформації про них, недостатнього рівня теоретичної підготовки аналітиків, нестабільності економічної системи України в цілому, витратний підхід був і залишається найпоширенішим (або й єдино можливим) у вітчизняній оціночній практиці.


^ 3.Порівняльний підхід до оцінки потенціалу підприємства.


Порівняльний підхід базується на інформації про недавні ринкові угоди з аналогічними об’єктами та її використання як бази визначення об’єкта оцінки. В основу методів даної групи покладено допущення про те, що суб’єкті ринкових відносин укладають угоди по аналогії із заведеними традиціями чи колишнім досвідом.

На жаль, абсолютних аналогів окремих елементів потенціалу не існує, тому слід використовувати різні механізми коригування вартості аналога. Загальну логіку розрахунків можна показати формулою:


Вартість потенціалу = вартість потенціалу + абсолютна сума поправок за всіма

підприємства аналога визначеними параметрами


^ Об’єктивною необхідною умовою використання методів цієї групи є наявність розвинутого ринку об’єкта оцінки та існування на ньому об’єктів – аналогів.

Згадані вище оціночні коефіцієнти чи мультиплікатори – це відносні показники, котрі визначаються як співвідношення окремого суттєвого вартість-формувального критерію з певною фінансово-економічною базою.

Сукупність усіх можливих критеріїв порівняння можна розбити на такі групи:

1. загальні показники сфери діяльності підприємства

2. показники масштабу діяльності .

3. показники фінансово-економічного стану

4. показники якості менеджменту

5. показники ринкової позиції

За базу порівняння традиційно беруть такі фінансово-економічні показники: сукупний капітал підприємства, сума чистих активів, виторг від операційної діяльності (загальний валовий дохід), грошовий потік від функціонування об’єкта, чистий прибуток, середня сума виплачуваних дивідендів тощо.


Усі мультиплікатори поділяються на три групи залежно від виокремленої ознаки:

  1. залежно від бази порівняння.

    1. ресурсні – за базу порівняння беруть суму витрат (наприклад, вартість/капітал підприємства)

    2. результатні – за базу порівняння беруть досягнуті результати діяльності (наприклад, вартість/генерований потік капіталу)

  2. залежно від періоду охоплення:

    1. інтервальні – відтворюють зв’язок вартості об’єкта оцінки з показниками, які формуються протягом певного періоду (, вартість/прибуток)

    2. одномоментні – визначають вартість підприємства відповідно до досягнутих на певну дату результатів чи понесених витрат (наприклад, вартість/чисті активи підприємства)

  3. залежно від сутнісного змісту:

    1. вартісні (цінові) мультиплікатори – відношення вартості (ціни) до бази порівняння (наприклад, вартість/грошовий потік)

    2. фінансово-економічні мультиплікатори – відношення ключових фінансових чи економічних показників до значень об’єктів-аналогів, як правило, використовуються у внутрішніх порівняльних процедурах.

Різновидом методу мультиплікаторів вважають метод галузевих співвідношень, який базується на попередньо визначених та усереднених співвідношеннях між характеристиками об’єктів порівняння.


  1. ^ Результатна оцінка потенціалу підприємства.

Результатний підхід базується на залежності вартості об’єкта оцінки від можливостей його ефективного використання, тобто можливих результатів. Це базується на твердженні, що потенційний власник-користувач не заплатить за об’єкт більше, ніж він очікує отримати від його господарського використання, тобто виходить з позиції корисності певних можливостей об’єкта.

За розрахунків вартості об’єкта в часі використовується шість функцій грошової одиниці, розрахованих на підставі складних відсотків. Економічний зміст шести функцій грошової одиниці та сфери їх використання в оціночній діяльності характеризує таблиця 4.1.

Найтиповішими методами результатної технології розрахунків є дисконтування грошових потоків та капіталізація доходів.

^ Метод дисконтування.

Загальна методологія використання цього методу передбачає встановлення вартості потенціалу (чи його елементу) на рівні чистого приведеного потоку капіталу від його експлуатації. Це означає, що земельна ділянка, будівля чи споруда, обладнання, нематеріальний актив тощо коштують стільки, скільки вони генерують економічних результатів.

Загальний розрахунок проводиться за традиційною технологією дисконтування і порівняння грошових припливів і відпливів капіталу підприємства щодо даного об’єкта:




де NCF - чистий приведений потік капіталу

CF+ - приплив капіталу підприємства за i- й рік (період)

CF- - відплив капіталу підприємства за i - й рік (період)

n - кількість прогнозних періодів оцінки

Fmi - дисконтний множник, визначений як відповідна функція грошової одиниці для i–го періоду за попередньо встановленою ставкою дисконта щодо базового періоду


Специфіка оцінювання окремих об’єктів виявляється в особливій структурі дисконтної ставки. Для визначення дисконтної ставки використовують методи, зазначені в додатку 1.[1.с.107-109]

Таблиця 4.1

Економічна сутність шести функцій грошової одиниці


Функція грошової одиниці

Економічна сутність

Технологія розрахунку

Сфера використання

в оціночній практиці

Майбутня вартість грошової одиниці (F1 )

Відображає зростання грошової одиниці, покладеної на депозит. Відсоток нараховується на початкову суму та відсотки, нараховані раніше



r – процентна ставка (ставка дисконту)

n – число періодів нарахування процентів

Прогнозування майбутньої вартості об’єкта оцінки, виходячи з його теперішньої ринкової вартості

Нагромадження грошової одиниці за період

( F2)

Показує майбутню вартість серії регулярних однакових платежів за певний період за відповідної відсоткової ставки




Прогнозування майбутньої вартості об’єкта оцінки, виходячи з величини платежу у серії виплат і часу їх здійснення

Фактор фондозаміщення (коефіцієнт заміщення капіталу) ( F3)

Показує суму первинного інвестування, необхідну для нагромадження грошової одиниці з урахуванням нарахованих відсотків



Визначення щорічної суми, необхідної для відшкодування інвестицій у купівлю нерухомості

Поточна вартість грошової одиниці ( F4)

Показує теперішню вартість грошової одиниці, яку очікується отримати у майбутньому



Приведення майбутніх грошових доходів від експлуатації об’єкта до теперішньої (поточної) вартості. розрахунок поточної величини грошової суми, яку буде отримано в майбутньому від продажу об’єкта

Поточна вартість одиничного ануїтету (фактор поточної вартості ануїтету) ( F5)

Дає змогу визначити теперішню вартість через серію однакових майбутніх платежів

- для звичайного ануїтету



- для авансованого ануїтету



Розрахунок майбутніх однакових грошових надходжень

Коефіцієнт амортизації грошової одиниці ( F6)

Служить для розрахунку періодичних платежів за основну суму боргу та відсотки за нього



Використовується для визначення вартості об’єкта, придбаного за рахунок кредитних ресурсів

.

^ Методи капіталізації.

Базуються на використанні коефіцієнта, який уможливлює переведення чистих потоків капіталу від використання об’єкта у його вартість. Інакше кажучи, необхідною умовою застосування цих методів є можливість визначення чистого потоку капіталу та встановлення коефіцієнта капіталізації для нього.

Як правило, методи капіталізації використовуються у разі дохідного використання об’єкта оцінки.

У цілому такі методи в основному базуються на трьох теоретичних принципах – очікування, заміщення та попиту і пропонування.

Суть коефіцієнта капіталізації полягає в поєднанні двох економічних процесів – отримання доходу на капітал та відшкодування капіталу інвестора-власника.

Залежно від бази визначення норми (ставки) відшкодування капіталу поділяють на норми доходу, норми грошових потоків, норми відшкодування та норми прибутковості. Відповідно до цього заведено розрізняти такі види коефіцієнтів капіталізації:

  1. загальний коефіцієнт капіталізації

  2. коефіцієнт капіталізації власного капіталу

  3. коефіцієнт капіталізації позикового капіталу

  4. коефіцієнт капіталізації залежно від об’єкта оцінки (землі, об’єктів нерухомості, нематеріальних активів тощо).


Методи визначення коефіцієнта капіталізації:

  1. за ставкою дисконту

  2. на підставі порівняльного продажу

  3. методом сумування: прямолінійне відшкодування капіталу, повернення капіталу за фактором фонду відшкодування тощо.

  4. метод вирахування

  5. метод пов’язаних інвестицій: для власного та позикового капіталу, для порівнянних елементів.

  6. метод Елвуда

  7. метод фінансових показників схожих підприємств

  8. метод ринкового мультиплікатора.

  9. метод внутрішньої ставки дохідності.

У разі встановлення коефіцієнта капіталізації на рівні попередньо визначеної ставки дисконту передбачається, що грошові потоки підприємства постійні та необмежені в часі. Тоді коефіцієнт капіталізації прирівнюється до ставки дисконтування виходячи з міркувань, що дисконт уже враховує всі види ризиків проекту, адекватно оцінює темпи знецінення грошової одиниці, відображає альтернативні способи використання капіталу, а також мінімально необхідний рівень прибутковості для інвестора-власника.

Метод зіставного продажу (на підставі порівняльного продажу) є найшвидшим та найпростішим у використанні, а отже, і найпоширенішим. Він базується на інформації про аналогічні об’єкти (інвестиційну мотивацію угод купівлі-продажу, способи фінансування, необхідний рівень платоспроможності, ліквідності, забезпечення тощо) та досягнутої корисності (ефективності їх господарського використання, яка доступна на ринку. Технологія розрахунку коефіцієнта капіталізації тотожна описаній вище методиці формування ставки дисконту. Основна практична проблема застосування цього методу полягає в неможливості повної та достовірної оцінки ефективності використання об’єктів - аналогів через закритий характер такої інформації.

Метод підсумовування (кумулятивної побудови) розглядає визначення коефіцієнта капіталізації за наступною схемою:

Ставка дисконту (метод кумулятивної побудови, метод порівняльного продажу, метод капітальних активів, метод пов’язаних інвестицій, метод середньозваженої вартості капіталу, метод внутрішньої норми дохідності, метод ставки LIBOR )

+

Норма (ставка) відшкодування капіталу (метод прямолінійного відшкодування (метод Рінга), метод повернення за фактором фонду відшкодування (метод Інвуда), метод повернення капіталу за фактором фонду відшкодування та базовою ставкою дисконту (метод Хоскольда))

Порядок урахування факторів, що визначають коефіцієнт капіталізації, має суттєве значення і може бути поданий у такій послідовності:

1^ .Визначення безризикової ставки капіталізаці – ця ставка береться за базову та визначається на рівні ставок за валютними операціями на європейських ринках капіталу, з урахуванням ризику країни. За умов нашої національної економіки можна рекомендувати використання курсів за державними позиками чи депозитні ставки банків найвищої категорії надійності.

2. ^ Компенсація за ризик об’єкта – відображає рівень ризику інвестування капіталу в конкретний об’єкт (нерухомість, земельну ділянку, машини, технологію тощо) та необхідну суму коштів для його компенсації.

3. ^ Компенсація за низьку ліквідність – відображає рівень ризику іммобілізації капіталу в конкретному виді майна, який виникає внаслідок неможливості миттєвого переведення вкладеного капіталу у його грошову форму, а також необхідну суму коштів для його компенсації.

4. ^ Компенсація за інвестиційний менеджмент – відображає рівень ризику неадекватного менеджменту інвестицій, який постає внаслідок недостатньої кваліфікації інвестора-власника (його довіреної особи) та складності реалізації проекту, а також суму коштів, необхідну для його компенсації.

5. ^ Поправка на зміну прогнозованих ринкових умов – відображає прогнозовані зміни вартості об’єкта під впливом ринкових умов та необхідну компенсацію за невиправдані очікування власника-інвестора.

Визначення норми відшкодування капіталу за прямолінійною схемою має назву методу Рінга, який передбачає рівномірне повернення вкладеної суми з поступовим зменшенням її реальної вартості. Ставка відшкодування визначається за формулою:



де СВ – ставка відшкодування капіталу;

nВ – період повернення (відшкодування) капіталу (в окремих випадках – обернена величина від результативності його використання).

Встановлення норми відшкодування за фактором фонду відшкодування (метод Інвуда) передбачає повернення капіталу з урахуванням його знецінення, тобто повернені суми з року в рік збільшуються, що можна виразити формулою:



де F3 – коефіцієнт відшкодування капіталу за вибраною ставкою дисконту r та тривалістю періоду n.

Використання такого методу уможливлює реінвестування повернутих сум капіталу від певного проекту за тією самою ставкою доходності. Він використовується за рівновеликих періодичних платежів, отриманих від експлуатації об’єкта.

Повернення капіталу за методом Хоскольда базується на використанні норми, яка включає коефіцієнт відшкодування капіталу за без ризиковою ставкою дисконту та проміжок часу, за який очікується повернути інвестований капітал. Основна передумова використання цього методу – реінвестування повернутого капіталу може бути не таким прибутковим, як початкові інвестиції, тобто повторному інвестуванню властивий підвищений рівень ризику.

Інші методи побудови коефіцієнта капіталізації передбачають ознайомлення з таблицею щодо ризику різних груп інвестицій, таблиця 4.3.

Таблиця 4.3.


Коефіцієнти капіталізації відповідно до окремих груп інвестицій


Групи ризику

Типи інвестицій (інституції)

Коефіцієнт капіталізації, %

1

Вкладення капіталу в підприємства, що давно функціонують, мають значні активи, добру репутацію, працюють стабільно в стабільних сферах бізнесу


10

2

Вкладення капіталу у великі компанії, які потребують вагомих зусиль щодо управління ними та підтримання досягнутого рівня. Сюди слід віднести більшість відомих світових компаній.


12,5

3

Вкладення капіталу у високодохідні великі фірми, діяльність яких чутлива до макроекономічних коливань


15

4

Інвестиції у фірми, управління якими не потребує високих управлінських здібностей та значних капіталовкладень


20

5

Інвестиції у малі високо конкурентоспроможні фірми, фінансування яких не потребує великих витрат


25

6

Вкладення капіталу у фірми, успішність функціонування та розвитку яких залежить від управлінських здібностей та спеціального досвіду ключової особи чи групи осіб, а також у ті, що потребують незначних поточних вливань капіталу, мають високу конкурентоспроможність, а водночас високий ризик банкрутства



50

7

Вкладення капіталу в підприємство одноосібного власника, який працює в сфері торгівлі, чи надання послуг, не потребує суттєвих витрат для поточного фінансування, але має високу кваліфікацію та практичний досвід у даній сфері бізнесу


100


Метод вирахування визначає коефіцієнт капіталізації відніманням від ставки дисконту надбавки за майбутнє зростання капіталу. При цьому приріст капіталу визначається за формулою:



де - приріст капіталу

R – прогнозований розмір зростання вартості об’єкта

F3 – коефіцієнт фонду відшкодування капіталу та вибраної ставки дисконту.


Метод Елвуда визначає коефіцієнт капіталізації як норму відшкодування капіталу, скореговану на:

    1. суму амортизаційних відрахувань у рахунок погашення кредиту;

    2. величину приросту частки власного капіталу в загальній структурі вартості об’єкта

    3. зміну регулярного (звичайного) доходу від використання об’єкта.

Розрахунок коефіцієнта згідно з даним методом проводиться за такою формулою:



де k - ставка капіталізації

pBK - дохідність використання власного капіталу

qp - частка позикових коштів у загальному обсязі фінансування об’єкта

KE – іпотечний коефіцієнт Елвуда

Слід зазначити, що з розвитком оціночної практики метод Елвуда було дещо модифіковано. Однією з найбільш відомих модифікацій є формат формули Акерсона.

Метод фінансових показників схожих підприємств використовується за умови доступності відповідної детальної інформації, а сам коефіцієнт капіталізації визначається як відношення річного чистого прибутку схожих підприємств до чистого виторгу від реалізації їх продукції уважають, що цей показник ураховує як повернення капіталу, так і дохідність його використання. Проте коефіцієнт капіталізації не враховує відмінностей у структурі капіталу підприємств, а також у їхній амортизаційній політиці. Тому загальну ставку капіталізації згідно з цим методом визначають як відношення суми чистого прибутку (нарахованого відсотка на капітал) та сумарного відшкодування (знецінення й амортизації) до суми всього капіталу підприємств.

Метод ринкового мультиплікатора визначає ставку капіталізації з співвідношення ринкової вартості майна підприємства (акцій) і розміру річного чистого доходу від його господарського використання. Загальний розрахунок проводиться за такою формулою:



Як приклад використання цього методу можна запропонувати коефіцієнти капіталізації та відповідні їм ринкові мультиплікатори, визначені за даними російських підприємств (табл. 4.4)

Таблиця 4.4


Коефіцієнти капіталізації та ринкові мультиплікатори

для російських підприємств різних галузей


Галузь промисловості

Мультиплікатор, %

Коефіцієнт капіталізації, %

Нафтопереробка

14,20

7,04

Зв’язок

10,90

9,17

Електроенергетика

6,00

16,67

Машинобудування

3,50

28,57

Кольорова металургія

2,65

37,74

Нафтохімія

0,90

111,11



^ 5.Порівняльна характеристика різних методологій оцінки потенціалу підприємства.


Доцільно зазначити, що кожен з названих методів має свої переваги та недоліки і тільки на основі комплексного використання напрацьованого досвіду оцінки можна досягти реального визначення вартості майна та втіленого у ньому потенціалу. Основні переваги та недоліки описаних оціночних концепцій наведено в таблиці 5.1.

Слід зазначити, що прикладна оцінка потенціалу підприємства проводиться на основі всіх підходів та всіма доступними методами (залежно від кваліфікації аналітика). Кінцевий вибір величини вартості об’єкта проводиться на основі визначення її середньоарифметичного еквіваленту з урахуванням вагомості отриманих результатів чи суб’єктивної думки експерта. Доцільно наголосити, що процес гармонізації отриманих величин вартості не зводиться до механічного усереднення, - це імовірнісний розрахунок ринкової вартості, величина якої перебуває в межах від мінімальної до максимальної розрахункової вартості об’єкта. Кінцевий висновок робиться на основі логічних науково обґрунтованих умовиводів, які передбачають повторний аналіз вартісноутворювальних факторів, перевірку розрахункових процедур тощо.


Таблиця 5.1


Переваги та недоліки різних методологій оцінки потенціалу підприємства


Підхід

Переваги методів

Недоліки методів

Витратний підхід

1.Аналіз варіантів найліпшого та найефективнішого використання земельної ділянки

2. Техніко-економічний аналіз можливостей нового будівництва та різного роду поліпшення.

3. Остаточне збалансування величини ринкової вартості підприємства з його можливостями за кожним зі структурних елементів.

4. Оцінка об’єктів загальнодержавного чи унікального характеру.

5. оцінка потенціалу за умови малоактивного та нерозвинутого ринку капіталу, нерухомості, землі тощо

1.Використання минулої господарської інформації потребує їх приведення до одного часового періоду, механізм розрахунків у цьому аспекті не можна назвати досконалим.

2.Ігнорування перспектив розвитку підприємства та ринкового середовища.

3. Повністю випадають із кола досліджень індивідуальні можливості ефективного використання об’єкта.

Порівняльний підхід

1.Орієнтація на поточні фактичні ціни та ринкові умови діяльності дає змогу уникнути розбіжності між розрахунковою величиною вартості та її ринковим еквівалентом.

2. достовірна фактична інформація підвищує точність аналітичних розрахунків та відображення специфіки об’єкта оцінки, урахувавши фактично досягнуті фінансово-економічні результати.

3. дає змогу врахувати не тільки внутрішні особливості об’єкта а й ринкову ситуацію у цілому (співвідношення попиту та пропозиції, ціни на супутні об’єкти тощо)

1. потребує існування розвинутого, цивілізованого та прозорого ринку об’єктів оцінки.

2. Неможливість оцінки унікальних чи специфічних об’єктів за браком аналогів для порівняння.

3. ігнорування перспектив розвитку підприємств у майбутньому.

4. значні витрати часу та ресурсів на збирання та опрацювання великого масиву інформації як про об’єкт оцінки, так і його аналогів.

5. необхідність використання складних розрахункових процедур для встановлення адекватних поправок проти аналога, що не завжди можливо (навіть з причин недостатності кваліфікаційного рівня аналітика)

Результатний підхід

1.Урахування перспектив діяльності та розвитку підприємства як цілісного земельно-майнового та соціально-організаційного комплексу, виходячи з колишнього досвіду, досягнутих результатів та сформованих ринкових умов.

2. Можливість урахування специфіки ринкових умов для певного об’єкта за допомогою правильного визначення рівня дисконту чи коефіцієнта капіталізації.

1.В аналітичних розрахунках використовується прогнозна (імовірнісна), а не фактична господарська інформація.

2. Аналітичні процедури формування ставок дисконтування та капіталізації мають надто суб’єктивний характер.

3.Неможливість досягнення абсолютно точних результатів через тривалість періоду оцінки та нестабільність реальних процесів припливу та відпливу капіталу.



1   2   3   4   5   6   7



Реклама:

Похожие:

Конспект лекцій з дисципліни \"Потенціал підприємства: Формування та оцінювання\" для спеціальності 050100 „Економіка підприємства\" iconКонспект лекцій з дисципліни "Стратегія підприємства" для студентів 4 курсу для спеціальності
Конспект лекцій з дисципліни „Стратегія підприємства”, для спеціальності 050100 „Економіка підприємства”, напряму підготовки 0501...

Конспект лекцій з дисципліни \"Потенціал підприємства: Формування та оцінювання\" для спеціальності 050100 „Економіка підприємства\" iconКонспект лекцій з дисципліни "Стратегія підприємства" для студентів 4 курсу для спеціальності
Конспект лекцій з дисципліни „Стратегія підприємства”, для спеціальності 050100 „Економіка підприємства”, напряму підготовки 0501...

Конспект лекцій з дисципліни \"Потенціал підприємства: Формування та оцінювання\" для спеціальності 050100 „Економіка підприємства\" iconКонспект лекцій 2011 Конспект лекцій з дисципліни „Фінанси підприємства".(Для спеціальності „Економіка підприємства")
Конспект лекцій з дисципліни „Фінанси підприємства”.(Для спеціальності „Економіка підприємства”)

Конспект лекцій з дисципліни \"Потенціал підприємства: Формування та оцінювання\" для спеціальності 050100 „Економіка підприємства\" iconКонспект лекцій 2011 Конспект лекцій з дисципліни „Організація підприємства".(Для спеціальності „Економіка підприємства")
Конспект лекцій з дисципліни „Організація підприємства”.(Для спеціальності „Економіка підприємства”)

Конспект лекцій з дисципліни \"Потенціал підприємства: Формування та оцінювання\" для спеціальності 050100 „Економіка підприємства\" iconКонспект лекцій 2011 Конспект лекцій з дисципліни „Eкономіка підприємства".(Для спеціальності „Економіка підприємства")
Конспект лекцій з дисципліни „Eкономіка підприємства”.(Для спеціальності „Економіка підприємства”)

Конспект лекцій з дисципліни \"Потенціал підприємства: Формування та оцінювання\" для спеціальності 050100 „Економіка підприємства\" iconКонспект лекцій 2011 Конспект лекцій з дисципліни „Фінанси підприємства".(Для спеціальності „Економіка підприємства")
Конспект лекцій з дисципліни „Фінанси підприємства”.(Для спеціальності „Економіка підприємства”)

Конспект лекцій з дисципліни \"Потенціал підприємства: Формування та оцінювання\" для спеціальності 050100 „Економіка підприємства\" iconКонспект лекцій 2011 Конспект лекцій з дисципліни „Планування діяльності підприємства".(Для спеціальності „Економіка підприємства")
Конспект лекцій з дисципліни „Планування діяльності підприємства”.(Для спеціальності „Економіка підприємства”)

Конспект лекцій з дисципліни \"Потенціал підприємства: Формування та оцінювання\" для спеціальності 050100 „Економіка підприємства\" iconКонспект лекцій з дисципліни "Інвестування" для студентів 3 та 4 курсів для спеціальності
Опорний конспект лекцій з дисципліни “Інвестування”, для спеціальності 050107 „Економіка підприємства”, 050104 “Фінанси”; 050106...

Конспект лекцій з дисципліни \"Потенціал підприємства: Формування та оцінювання\" для спеціальності 050100 „Економіка підприємства\" iconКонспект лекцій 2011 Конспект лекцій з дисципліни „Економіка праці".(Для спеціальності „Економіка підприємства")
Конспект лекцій з дисципліни „Економіка праці”.(Для спеціальності „Економіка підприємства”)

Конспект лекцій з дисципліни \"Потенціал підприємства: Формування та оцінювання\" для спеціальності 050100 „Економіка підприємства\" iconКонспект лекцій 2011 Конспект лекцій з дисципліни „Біологія".(Для спеціальності „Економіка підприємства")
Конспект лекцій з дисципліни „Біологія”.(Для спеціальності „Економіка підприємства”)

Разместите кнопку на своём сайте:
Документы


База данных защищена авторским правом ©zi.zavantag.com 2000-2013
При копировании материала обязательно указание активной ссылки открытой для индексации.
обратиться к администрации
Документы